På et tidspunkt skal ejere af forældrelejligheder overveje, hvad der skal ske med forældrelejligheden, som normalt er købt med et kortere sigte for øje, nemlig med det formål at sikre børnene en bolig i studietiden.

For mange forældre kan det være skattemæssigt fristende at overveje at flytte ind i lejligheden for derefter at sælge den efter kort tid med det formål at undgå beskatning af fortjenesten ved salget af lejligheden.

Beslutter man sig som forældre til det, skal man være opmærksom på, at skattemyndighederne stiller skrappe krav til dokumentationen for, at lejligheden reelt benyttes som bolig af forældrene, altså er centrum for forældrenes livsaktiviteter.

Vælger forældrene at sælge lejligheden til 3. mand, beskattes en fortjeneste efter de noget komplicerede opgørelsesregler i ejendomsavancebeskatningsloven.

I korthed opgøres en skattemæssig fortjeneste som forskellen mellem salgsprisen (med fradrag af salgsomkostningerne) på den ene side og på den anden side købsprisen (med tillæg af købsomkostninger), idet alt omregnes til kontante værdier.

Købsprisen forhøjes med kr. 10.000 for hvert år, man har ejet lejligheden – dog ikke for det år lejligheden sælges.

Anvender man virksomhedsordningen, skal fortjenesten indgå i virksomhedsindkomsten og medtages i årets overskud som personlig indkomst.

Det er derfor en fordel at udtræde af virksomhedsordningen med virkning for salgsåret, hvorved fortjenesten "kun" skal medregnes som kapitalindkomst.

En sådan udtræden af virksomhedsordningen er sædvanligvis kun mulig, hvis forældrene ikke har anden personlig virksomhed.

Har man anvendt personskatteloven eller kapitalafkastordningen, skal fortjenesten lægges til kapitalindkomsten.

Lejligheden er købt den 1.september 2004. Lejligheden sælges den 1. september 2007 Lejligheden er pr. 1. oktober 2007 vurderet til kr. 1.050.000

Salgspris                  1.250.000

Salgsomkostninger        60.000                             1.190.000

Købspris, incl. købsomkostninger                              750.000

Fortjeneste til beskatning                                         410.000

Hvad enten man anvender virksomhedsskatteordningen, kapitalafkastordningen eller personskatteloven, kan beskatningsprocenten i sidste ende blive marginalt op til 59%.

Skatten af fortjenesten i dette eksempel vil med en marginalskat på 59% blive på kr. 241.900.

Bekattes efter virksomhedsordningen indgår fortjenesten i den personlige indkomst og fortjenesten skal derfor yderligere fratrækkes AM-bidrag (8%) og SP-bidrag (1%), ligesom beskatning efter virksomskatteordningen også afhænger af tidligere års underskud.

I stedet for at sælge lejligheden til 3. mand kan forældrene vælge at sælge lejligheden til børnene.

Der kan være skattemæssige fordele ved at lade børnene købe ejerlejligheden, fordi den pris lejligheden handles til mellem børn og forældre, ikke behøver at være lejlighedens kontante pris i handel og vandel.

Det følger af skatteadministrativ praksis, at handel med ejendomme mellem nære slægtninge – dvs. den personkreds, der er omfattet af gaveafgiftsloven – kan ske til ejendommens offentlige kontantværdi på handelstidspunktet +/- 15%.

I forhold til ovennævnte eksempel betyder det skattemæssigt følgende:

Lejligheden er købt den 1.september 2004. Lejligheden sælges til børnene den 1. september 2007

Ejerlejligheden er pr. 1. januar 2006 vurderet til kr. 1.050.000

Salgspris kr. 1.050.000 – 15%                       892.500

Salgsomkostninger                                        15.000

                                                                  877.500

Købspris, incl. købsomkostninger                   750.000

Fortjeneste til beskatning                                97.500

Beskatningsprocenten er på samme måde som i det ovennævnte eksempel marginalt 59% af fortjenesten eller kr. 57.525.

Som det fremgår, er der ved valg af denne model tale om en betydelig nedsættelse af ejendomsavanceskatten.

Bekattes efter virksomhedsordningen indgår fortjenesten i den personlige indkomst og fortjenesten skal derfor yderligere fratrækkes AM-bidrag (8%) og SP-bidrag (1%), ligesom beskatning efter virksomskatteordningen også afhænger af tidligere års underskud.

Regneeksemplet er udarbejdet i fælleskab med revisionsfirmaet RSM plus, statsautoriserede revisorer.

Vælges modellen, hvor lejligheden sælges til børnene, kan børnene for det første blive boende billigt i lejligheden.

Har børnene de første par år ikke råd til at betale de fulde driftsudgifter til lejligheden, giver gaveafgiftsreglerne for det andet mulighed for, at forældrene kan hjælpe børnene med en særlig fordelagtig finansiering, uden at dette udløser hverken skat eller gaveafgift.

Når børnene engang i fremtiden vælger at sælge, bliver børnene for det tredie ikke beskattet af den ekstraordinære fortjeneste, som fremkommer ved børnenes salg, netop fordi de bliver boende i lejligheden.

For det fjerde sparer forældrene salgsomkostninger til ejendomsmægler og markedsføring, idet køberen jo er fundet, ligesom prisen kan fastsættes uden videre.

I stedet kan en boligadvokat rådgive og hjælpe til med at udfærdige de nødvendige dokumenter til overdragelsen af lejligheden fra forældre til børn, ligesom boligadvokaten blandt andet kan rådgive om gaveafgiftspørgsmål og særlige fordelagtige finansieringer.